Capter le vent, une solution à la crise de l’accessibilité au logement

Face à la croissance des enjeux d’accessibilité à l’habitation au cœur du Grand Montréal, quelles solutions envisager ? À travers la densification intelligente, la captation du vent constitue un moyen à exploiter, estime Marc-André LeChasseur, avocat spécialisé en urbanisme ayant participé à la nouvelle étude de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain sur l’enjeu de l’habitation au cœur de la grande région métropolitaine.

La densification intelligente est l’avenue la plus prometteuse pour répondre aux besoins d’habitation du Grand Montréal, affirme la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM) dans son étude exclusive produite en partenariat avec Bélanger Sauvé et plusieurs autres acteurs clés du milieu de l’habitation de Montréal.

Dévoilée le lundi 5 juin 2023, au New City Gas, lors du Forum stratégique sur les grands projets d’habitation de la CCMM, Bâtir plus, plus vite et mieux : Pour une stratégie de densification intelligente du Grand Montréal expose les enjeux d’accès à la propriété au sein de ce territoire habité par près de la moitié de la population québécoise et propose 15 recommandations afin de rétablir l’équilibre d’ici 2041.

Déséquilibre

Au cours de la dernière décennie, la proportion du revenu que devait consacrer un ménage montréalais à l’achat d’un condo est passée de 3,4 fois à 5,1 fois son revenu. Le prix de vente moyen de ces propriétés a augmenté de 90 %, alors que, pour la même période, les revenus des ménages n’ont augmenté que de 40 %.

Du côté du marché locatif, le prix moyen des loyers a augmenté de 44 % au cours de la même période. Plusieurs indicateurs montrent que la demande pour du logement locatif augmente, alors que l’offre ralentit par le fait d’une baisse des mises en chantier, indique l’étude.

Créer des milieux de vie complets

« Il faut mieux et plus vite », affirmait Michel Leblanc, président et chef de la direction de la CCMM, lors de son allocution d’ouverture au Forum.

Le dirigeant souhaite que les résidentes et les résidents de la grande région métropolitaine puissent bénéficient des retombées positives de la densification intelligente comme l’accès à la « Ville en 15 minutes ».

« La densification permet de rassembler plus de citoyennes et de citoyens autour d’infrastructures et de services publics, ce qui en soi est un objectif positif. La densification intelligente va plus loin, explique-t-on dans l’étude. Elle crée des milieux de vie complets et inclusifs. Elle se bâtit autour des axes de transport en commun. Elle libère des espaces au sol, où l’on peut aménager des places publiques, des parcs et des endroits où se rencontrer, jouer avec nos enfants. Elle contribue à assainir nos lieux de vie. »

Capter le vent, capter la valeur

Pour y parvenir, la captation du vent constitue l’un des moyens à privilégier par les municipalités ainsi que le gouvernement québécois, selon Marc-André LeChasseur qui tenait une tribune sur le sujet devant des dizaines de participantes et de participants, lors du Forum organisé par la CCMM. Mais qu’est-ce que la captation du vent ? Explications.

« La captation du vent, c’est la captation de la valeur, explique-t-il. Il faut permettre aux municipalités de capter la valeur des projets d’habitation au bénéfice de l’ensemble de leur communauté. »

Grâce à des incitatifs et des outils de zonage par exemple, les municipalités pourraient capter une partie de la valeur de projets d’habitation une fois finalisés, en monétiser une partie afin de générer des profits et ultimement pouvoir offrir davantage de services aux résidentes et aux résidents tout en réduisant la pression sur les taxes foncières.

« Actuellement, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ne le permet pas », soulève cependant l’avocat spécialiste.

La 13^e recommandation de l’étude, formulée par M^e LeChasseur, propose donc au gouvernement québécois de modifier la Loi afin d’offrir aux municipalités la possibilité d’instaurer un mécanisme d’incitatifs de densité et de hauteur de construction applicable dans les aires de développement stratégiques, comme les aires TOD structurées autour de grands axes de transports en commun.

« Plutôt que de taxer bêtement, les municipalités pourraient demander des équipements publics aux promoteurs en échange d’une plus grande capacité de construction en hauteur que celle prévue au zonage, et ce, sans se limiter à un pourcentage fixe ou à un type d’équipement public », mentionne-t-il.

Cette mesure permettrait, selon lui, de contribuer au financement adéquat des finances publiques en favorisant un partager de la richesse et la densification intelligente.

Des crédits de construction contre des crédits verts

Favoriser le transfert de droits de densité fait aussi partie des solutions de captation du vent qui permettrait de tendre vers la densification intelligente, selon M^e LeChasseur.

La recommandation 10 de l’étude de la CCMM, formulée avec le soutien de l’avocat, suggère ainsi d’intégrer dans la Loi un mécanisme de transfert de densité afin d’inciter la conservation et la mise en valeur d’éléments patrimoniaux naturels ou bâtis. Il s’agit d’une mesure de contrôle de la densité qui pourrait être appliquée par les municipalités et qui encadrerait le transfert de droits de densité entre deux parties privées.

« Par exemple, un promoteur souhaitant construire plus en hauteur que ce qui est permis par le zonage dans l’aire stratégique où se situe son projet d’habitation devrait acquérir des crédits verts apposés sur des terres d’un particulier qui auraient été ciblées comme à valeur de conservation », illustre Marc-André LeChasseur.

Avec cette mesure, le particulier qui détient des terres à haute valeur de conservation ne serait pas pénalisé de ne pas pouvoir développer ses terres, le promoteur obtiendrait ses crédits de construction supplémentaires afin de maximiser son projet d’habitation, mais, surtout, c’est la population qui pourrait bénéficier de la préservation d’un accès à des espaces verts et patrimoniaux, et ce, dans un contexte où la préservation de l’environnement constitue l’un des grands enjeux sociaux.