Vente pour défaut de paiement des taxes: caveat emptor*

Juillet 2016 | Droit municipal

Vente pour défaut de paiement des taxes: caveat emptor*

Racine c. Hatley (Municipalité de), 2016 QCCQ 640

Le 1er février dernier, la Cour du Québec a rendu une décision intéressante qui rappelle les limites des obligations des municipalités en matière de vente pour taxes et, surtout, qu’un minimum de prudence s’impose aux acheteurs potentiels.

Par son recours, monsieur Racine demandait l’annulation de l’adjudication en sa faveur d’un immeuble dans le cadre d’une vente pour taxes au motif qu’il s’y trouve une station-service. L’immeuble, situé dans la Municipalité de Hatley, a été vendu par la Municipalité régionale de comté de Memphrémagog.

Outre la somme versée lors de la vente de l’immeuble (28 743,75 $), le demandeur réclame des dommages moraux et psychologiques (5 000,00 $) ainsi que des dommages pour troubles, ennuis, douleurs, souffrances, perte de jouissance de la vie et inconvénients multiples (10 000,00 $).

Un avis public de vente pour taxes a été publié, dont le demandeur a pris connaissance. La veille de la vente il a téléphoné à la MRC pour savoir quels immeubles étaient toujours en vente.

Le matin de la vente, le demandeur veut voir l’immeuble. Malheureusement, il se rend à North Hatley plutôt qu’à Hatley. Comme il n’a plus le temps de visiter l’immeuble, il se rend à la MRC et arrive juste à temps pour la vente.

L’immeuble est mis aux enchères une première fois. Trois ou quatre enchérisseurs participent à la vente, mais le demandeur s’abstient de participer à cette première enchère. Il témoigne à l’effet que lorsqu’il a vu le premier adjudicataire se lever pour aller payer, il s’est dit que cet homme venait de faire une très bonne affaire, puisqu’il acquérait pour 25 000 $ une propriété évaluée à 147 000 $. Cependant, cette première adjudication ne sera pas acceptée par les préposés de la MRC et de Hatley puisque l’adjudicataire désire acheter au nom d’une compagnie, mais ne détient aucune résolution à cet effet.

Comprenant que l’immeuble sera remis en vente, le demandeur s’adresse à une personne assise à ses côtés pour lui demander s’il a vu l’immeuble et lui demande ce qu’il en pense. Cette personne lui répond que « c’est pas pire ». L’immeuble est donc remis aux enchères auxquelles participent quatre ou cinq personnes. En quelques minutes, l’immeuble est adjugé au demandeur.

Avant de remettre son chèque, il déclare aux représentants de la MRC et des municipalités présentes « J’espère que je fais une bonne affaire, je n’ai pas vu la propriété ». La représentante d’une autre municipalité lui répond qu’il est audacieux d’acheter un immeuble sans l’avoir vu. C’est par la suite qu’un autre acheteur présent l’informe qu’il vient d’acheter une station-service. Après avoir tenté, en vain, d’offrir l’immeuble à d’autres personnes qui étaient présentes à la vente, le demandeur demande à la MRC et à la Municipalité d’annuler la vente, ce qu’on lui refuse.

Le demandeur invoque trois motifs au soutien de sa demande d’annulation de la vente de l’immeuble : (1°) que certaines irrégularités auraient été commises lors de la vente, (2°) la garantie du droit de propriété et (3°) le dol.

La juge rappelle que la procédure prévue pour la vente pour taxes doit être strictement respectée, car cette forme d’exécution est faite sans formalité de justice. Pour réussir, le demandeur doit prouver que les conditions et formalités prescrites pour la vente n’ont pas été observées. Il invoque, essentiellement, l’insuffisance de la description de l’immeuble.

La juge constate que dans l’avis public, l’immeuble est désigné par ses numéros de lots et la description indique qu’il s’agit d’un « terrain avec bâtisse ». La Code municipal du Québec[1] édicte les formalités visant la description d’un immeuble vendu pour taxes, mais ne contient aucune disposition obligeant une municipalité à une description plus précise de l’immeuble mis en vente. La juge conclut que la Municipalité n’a enfreint aucune règle quant à la description de l’immeuble mis en vente pour taxes qui justifierait d’annuler la vente.

Comme deuxième motif, le demandeur invoque la garantie légale qui comprend la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Le demandeur admet que la vente de l’immeuble n’est pas soumise à la garantie de qualité. Par contre, il soutient que la garantie du droit de propriété prévue à l’article 1725 du Code civil du Québec s’applique. Or, cette disposition prévoit que le vendeur n’est pas tenu à cette garantie, notamment, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu découvrir les limitations affectant l’immeuble par la nature, la situation et l’utilisation des lieux.

En l’espèce, la juge conclut que le demandeur n’a pas agi en acheteur prudent et diligent. Le demandeur reconnaît qu’il n’en est pas à sa première expérience dans l’achat d’immeubles lors de ventes pour taxes. Depuis 2000, il a participé à environ dix ventes et a acheté cinq fois un immeuble. Normalement, avant une vente pour taxes, il appelle les municipalités pour savoir si l’immeuble est toujours en vente, il demande les adresses et le montant de l’évaluation et il se rend voir les propriétés.

Le demandeur affirme que s’il avait su que c’était une station-service, il n’aurait pas acheté l’immeuble mis en vente. Or, la juge note que la simple visite des lieux lui aurait permis de savoir que des réservoirs à essence étaient toujours en place. Il aurait pu obtenir, avant la vente, toutes les informations obtenues après l’adjudication. La juge conclut que l’adjudication de l’immeuble ne peut être annulée en raison de la garantie légale du droit de propriété, parce que le demandeur n’a pas agi en acheteur prudent et diligent.

Enfin, le demandeur invoque que le dol par réticence de la Municipalité a vicié son consentement. Selon l’article 1401 du Code civil du Québec, l’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence.

La juge considère que l’erreur commise par le demandeur est inexcusable. Il compte une bonne expérience en matière de vente pour défaut de paiement de taxes. Il n’a pas vu l’immeuble avant de participer à son adjudication. D’ailleurs, il n’a pas participé à la première enchère. Impulsivement, sans avoir les informations pertinentes, il a participé à la deuxième enchère avec quatre ou cinq autres adjudicataires et a été le plus haut enchérisseur.

La preuve démontre que, s’il avait vu l’immeuble, il aurait pu constater qu’il y avait encore des pompes à essence. Il a affirmé qu’il n’aurait alors pas participé à l’adjudication. Il aurait pu prendre toutes les informations requises auprès de la Municipalité avant la vente pour taxes. De plus, le contrat notarié intervenu entre les propriétaires précédents et publié au registre foncier contient une mention sur la présence de réservoirs à essence.

La juge rappelle que, dans le contexte particulier d’une vente pour taxes, l’obligation pour l’adjudicataire de se renseigner prend toute son importance. Il n’y a ici aucun manquement de la Municipalité ou de la MRC à leur obligation d’agir de bonne foi ni aucune manœuvre visant à surprendre ou tromper le demandeur. En conséquence, la demande est rejetée.

AU-DELÀ DU JUGEMENT

Il est exact que la procédure de vente pour taxes constitue un moyen de perception exorbitant du droit commun[2]. Ce faisant, les formalités doivent être strictement respectées. Toutefois, il n’existe aucune obligation pour la municipalité de donner des détails sur la nature et les caractéristiques du terrain ou des bâtiments qui pourraient s’y trouver. L’officier municipal qui préside la vente n’est pas un courtier immobilier et il appartiendra plutôt aux adjudicataires intéressés d’obtenir toutes les informations qu’ils jugent pertinentes et utiles avant de participer à la vente.

Comme le souligne un jugement de la Cour supérieure :

[19] L’utilité ou l’usage possible d’un terrain n’est pas un critère permettant de déterminer si une ville peut ou ne peut pas le faire mettre en vente pour taxes impayées. Pour un voisin, par exemple, l’achat d’un terrain adjacent au sien peut constituer un investissement fort rentable même si, pour un autre, ce terrain serait de peu de valeur.  La Ville n’a pas à se soucier de ces choses lorsqu’elle fait vendre pour taxes impayées[3].

Lorsqu’une personne se porte adjudicataire sans, au préalable, prendre la précaution de s’enquérir de la qualité de cet immeuble, le tribunal pourra considérer qu’il s’agit d’une erreur qui ne saurait permettre une action en annulation[4].

Tout comme le faisait normalement le demandeur dans le dossier sous étude, un acheteur raisonnablement prudent devrait au moins vérifier l’adresse et se déplacer pour examiner la propriété avant de l’acheter. Les actes publiés au bureau de la publicité des droits peuvent également contenir plusieurs informations pertinentes sur l’immeuble.

À défaut de s’être intéressé, un tant soit peu, aux caractéristiques de l’immeuble qu’il propose d’acheter, l’adjudicataire sera alors très mal placé pour reprocher à la municipalité de ne pas lui avoir fourni tous les renseignements pertinents avant la vente.     

 

Cet article a été publié dans le Magazine CARREFOUR de la COMAQ dans le numéro Été 2016.

 

*             Expression latine signifiant « que l’acheteur soit vigilant ».

[1]           RLRQ, c. C-27.1 [CMQ].

[2]           Austin (Corporation municipale de) c. Leroux, [1975] C.A. 715, p. 716; Pincourt (Ville de) c. Banque Nationale du Canada, 2013 QCCA 1747, par. 14.

[3]           Fattal c. Montréal (Ville de), 2006 QCCS 3353; appel rejeté 2008 QCCA 56.

[4]           Fattal c. Montréal (Ville de), 2008 QCCA 56.