Règlement d'emprunt : bénéfice un jour, bénéfice toujours ?

Novembre 2017 | Droit municipal

Règlement d'emprunt : bénéfice un jour, bénéfice toujours ?

Ville de Boucherville c. Habitation Signature inc., 2017 QCCQ 6916

Le 15 juin dernier, la Cour du Québec a rendu un jugement qui traite de la notion de bénéfice découlant de travaux ordonnés par un règlement d’emprunt.

Dans cette affaire, la Ville de Boucherville réclamait des arrérages de taxes impayées à une compagnie propriétaire de diverses parcelles de terrain situées sur son territoire. Les immeubles taxés correspondent à l’assiette des trottoirs, des voies d’accès et de circulation ainsi qu’à d’autres espaces communs d’un projet intégré de 34 unités de logements détenus en copropriété divise.

À titre de promoteur, Habitations Signature inc. avait construit et vendu les immeubles à logement, mais ne s’était pas entendu avec les syndicats des copropriétaires pour le transfert de ces parties communes. Les parcelles restaient donc inscrites au rôle d’évaluation au nom du promoteur.

Dans sa défense, le promoteur plaidait qu’il ne retirait plus aucun bénéfice des travaux liés à ces parcelles résiduelles, les immeubles taxés étant maintenant à l’avantage exclusif des copropriétaires depuis la fin du projet de développement. Par contre, le promoteur avait admis qu’au moment où la Ville avait adopté les règlements d’emprunt, les immeubles bénéficiaient des travaux et qu’un bénéfice avait subsisté jusqu’en 2012, date à laquelle il a complété son projet et cessé de payer les taxes.

La juge Chantal Sirois examine donc si le bénéfice doit exister seulement au moment de l’adoption du règlement ou s’il doit subsister lors de la facturation de la taxe.

Elle rappelle que les municipalités peuvent imposer une taxe spéciale pour le paiement des travaux municipaux et les mettre à la charge des contribuables bénéficiant de ces travaux[1]. Ces taxes peuvent être réclamées aussi bien du locataire, de l’occupant ou autre possesseur de l’immeuble que du propriétaire, de même que de tout acquéreur subséquent[2].

Par ailleurs, une taxe foncière basée sur une caractéristique de l’immeuble, comme sa superficie, son étendue en front ou une autre de ses dimensions, constitue un mode de tarification[3]. Selon la loi, le mode de tarification doit être lié au bénéfice reçu par le débiteur[4].  

Toutefois, le bénéfice exigé par la Loi sur la fiscalité municipale n’a pas à être immédiat et peut être prospectif. Ainsi, le propriétaire n’a pas à tirer personnellement bénéfice du service pour lequel la Ville impose une tarification puisqu’il suffit que son immeuble en bénéficie[5]. Un bénéfice économique pour le terrain peut également être suffisant[6].

Selon la juge, c’est au moment où la municipalité exerce son pouvoir, c’est-à-dire lors de l’adoption de chaque règlement d’emprunt, que le bénéfice réel ou éventuel pour l’immeuble doit être évalué[7]. Conclure autrement, menacerait sérieusement les assises financières sur lesquelles reposent les pouvoirs de taxation municipaux.

En effet, le conseil municipal connait la situation qui prévaut au moment de l’adoption de ses règlements, mais ignore totalement les faits susceptibles de se produire 5, 10 ou 20 ans plus tard. Des faits nouveaux postérieurs à l’adoption d’un règlement de taxation ne sauraient compromettre des décisions antérieures réfléchies et raisonnables au moment de leur adoption.

En l’espèce, les règlements d’emprunt ont permis le développement de tout un secteur résidentiel et la construction de nombreuses habitations en copropriété, ce dont a bénéficié le promoteur, de son propre aveu.

Dans ces circonstances, un litige subséquent entre le promoteur et les syndicats de copropriété relatif au transfert des lots taxés ne saurait faire échec à l’application des règlements adoptés plusieurs années auparavant. En conséquence, le promoteur doit payer les taxes réclamées.

AU-DELÀ DU JUGEMENT

Comme le souligne cette décision, il existe une abondante jurisprudence sur la notion de bénéfice lié aux travaux ordonnés par un règlement d’emprunt, lequel n’a pas à être immédiat.

Pratiquement, le contribuable qui souhaite contester son assujettissement à la taxe spéciale doit agir dans un délai raisonnable à compter de l’entrée en vigueur du règlement[8]. En effet, il découle de la publication des règlements municipaux une présomption de connaissance par l’ensemble des contribuables[9].

Ainsi, la Cour d’appel a déjà déterminé qu’un contribuable ne doit pas attendre de recevoir son compte de taxes avant de contester un règlement d’emprunt[10]. Compte tenu des délais qui peuvent s’écouler entre l’adoption du règlement, l’exécution des travaux par la municipalité et la transmission du premier compte de taxes, il sera souvent trop tard pour agir à cette étape.

Par ailleurs, les inscriptions au rôle d’évaluation ne peuvent pas être contestées en défense à une poursuite en recouvrement de taxes municipales[11]. Ainsi, la Cour du Québec n’a pas compétence pour annuler ni déclarer inapplicables ou inopposables les règlements ou le rôle d’évaluation foncière, ce qui relève du ressort exclusif de la Cour supérieure[12].

De plus, selon l’article 252.1 LFM, le débiteur doit payer ses taxes même s’il a des recours à faire valoir[13].

Il faut retenir de cette décision que le tribunal doit se placer à l’époque où le règlement a été adopté pour évaluer la notion de bénéfice découlant des travaux. Au même titre que le bénéfice éventuel suffit pour justifier l’assujettissement à la taxe, si le bénéfice existait au moment de l’adoption du règlement, celui-ci ne disparait pas simplement parce que le propriétaire a effectué sur son immeuble des travaux et des transactions qui l’amènent à s’en désintéresser.

Tant que le propriétaire reste inscrit au rôle d’évaluation, il demeure responsable du paiement des taxes et il ne peut soulever comme moyen de défense que d’autres personnes visées par l’article 498 LCV seraient mieux placées que lui pour les payer, en raison du bénéfice qu’ils peuvent également retirer des travaux.    

 

Cet article a été publié dans le Magazine CARREFOUR de la COMAQ
dans le numéro Automne 2017, Vol. 41, no 3.

 


[1]           Art. 487 de la Loi sur les cités et villes, RLRQ, c. C-19 [LCV].

[2]           Art. 498 LCV.

[3]           Art. 244.2 de la Loi sur la fiscalité municipale, RLRQ, c. F-2.1 [LFM].

[4]           Art. 244.3 LFM.

[5]           Lesage c. St-Augustin-de-Desmaures (Ville de), 2016 QCCQ 10812.

[6]           Longueuil (Ville de) c. Modlivco inc., J.E. 2003-286 (C.A.).

[7]           Dagenais c. St-Adolphe-d’Howard (Municipailté de), 2008 QCCA 253.

[8]           Dremar inc. c. Ste-Thérèse (Ville de), 2015 QCCS 2482 ; 2622-6241 Québec inc. c. Berthierville (Ville de), 2015 QCCS 2125.

[9]           Rimouski (Ville de) c. Développements Vaillancourt inc., 2009 QCCA 1475.

[10]         Fabi c. Rock Forest (Municipalité de), 1998 CanLII         12937 (QC CA).

[11]         Montréal (Ville de) c. Technispect inc., 2004 CanLII 19233 (QC CA).

[12]         Sorel-Tracy (Ville de) c. Cadorette, 2004 CanLII 21132 (QC CQ)

[13]         Chertsey (Municipalité de) c. Immeubles Chrertsey ltée, 2006 QCCQ 2515.