Les services de garde en milieu familial et la catégorie des immeubles non résidentiels pour fins de taxation

Juillet 2014 | Droit municipal

Les services de garde en milieu familial et la catégorie des immeubles non résidentiels pour fins de taxation

Bouthillette c. Saint-Jérôme (Ville), 2013 QCTAQ 12410

Le 13 décembre 2013, le Tribunal administratif du Québec a rendu trois décisions presque identiques portant sur l’inscription au rôle dans une catégorie « immeubles non résidentiels » (INR) des habitations également utilisées comme service de garde en milieu familial[1].

Dans l’affaire Bouthillette, la propriétaire demandait la radiation de l’inscription INR pour son immeuble. L’évaluateur municipal considérait que 34,7 % de la résidence était utilisé à des fins non résidentielles, c’est-à-dire pour un service de garde en milieu familial. Il a refusé la demande de révision administrative de la propriétaire et maintenu l’inscription au rôle.

Madame Bouthillette, tout comme d’autres responsables de tels services, s’est adressée au Tribunal administratif du Québec afin de faire réviser la décision de l’évaluateur. Les dossiers ont fait l’objet d’une preuve commune.

Selon la preuve, les immeubles sont aménagés et fonctionnels pour une résidence dans laquelle vivent quotidiennement de jeunes enfants. Les enfants ne circulent pas seulement aux endroits où sont concentrés les aménagements qui leur sont plus particulièrement adaptés. Ils sont, au contraire, intégrés aux activités quotidiennes d’une famille (heures de repas, de repos, de divertissement, etc.), ce qui est une caractéristique essentielle du service de garde en milieu familial et le distingue des différents types de garderie. Ils ont accès aux autres pièces de la maison, à l’exclusion de certaines, comme la chambre des maîtres ou d’enfants plus âgés.

Le Tribunal constate que les dispositions de la Loi sur les services de garde éducatifs à l’enfance[2] et du Règlement sur les services de garde éducatifs à l’enfance[3] exigent que les services de garde en milieu familial soient fournis dans une résidence.

Le Tribunal réfère à l’affaire Valois c. Montréal (Ville)[4] rendue quelques mois plus tôt, décision dans laquelle il avait été conclu que l’utilisation d’une résidence comme service de garde en milieu familial n’en faisait pas un immeuble non résidentiel.

Dans ce contexte, le Tribunal considère que le fait d’accueillir dans un immeuble des enfants qui y habitent quotidiennement pour y vivre en famille ne lui fait pas perdre son caractère résidentiel. Les enfants habitent la résidence qui revêt, pour eux, l’allure d’une « résidence secondaire ».

Une telle situation ne devait donc pas être comparée à celle d’un CHSLD où les occupants sont hébergés pour y recevoir des soins. Ce n’est pas le cas du service de garde pour les enfants à qui on ne fournit rien de plus que ce qu’ils recevraient s’ils habitaient avec leurs parents. De l’avis du Tribunal, cela constitue une distinction fondamentale avec la mission des CHSLD.

Compte tenu de la preuve et du droit, le Tribunal considère qu’il n’y a pas lieu de conclure à une utilisation non résidentielle et il ordonne la radiation de la mention INR.

AU-DELÀ DU JUGEMENT

C’est l’article 244.31 de la Loi sur la fiscalité municipale[5] qui établit comment déterminer la composition de la catégorie des immeubles non résidentiels :

244.31. Aux fins de déterminer la composition de la catégorie des immeubles non résidentiels, on tient compte du groupe comprenant les unités d'évaluation qui comportent un immeuble non résidentiel ou un immeuble résidentiel dont l'exploitant doit être le titulaire d'une attestation de classification délivrée en vertu de la Loi sur les établissements d'hébergement touristique (chapitre E-14.2) à l'égard d'un établissement autre qu'un établissement de pourvoirie.

[...]

Certaines unités d’évaluation sont nommément exclues de la catégorie des immeubles non résidentiels par le deuxième alinéa de l’article 244.31 LFM, mais les services de garde en milieu familial n’en font pas partie.

Les unités d’évaluation appartenant au groupe de la catégorie des immeubles non résidentiels sont réparties dans 12 classes identifiées à l’article 244.32 LFM, selon le pourcentage que représente, par rapport à la valeur totale de l’unité, la valeur imposable de l’ensemble des immeubles non résidentiels compris dans cette unité. La classe non résidentielle d'un bâtiment est donc établie par le rapport entre la valeur totale de l'unité sur la valeur de sa composante non résidentielle[6].

Le deuxième à l’alinéa de l’article 244.32 LFM ajoute :

Pour l’application du premier alinéa, on entend par :

1° « immeuble non résidentiel »: tout tel immeuble, autre que celui qui est compris dans une exploitation agricole enregistrée conformément à un règlement pris en vertu de l'article 36.15 de la Loi sur le ministère de l'Agriculture, des Pêcheries et de l'Alimentation (chapitre M-14), et tout immeuble résidentiel visé au premier alinéa de l'article 244.31;

Malgré ces précisions, il faut constater que la loi ne définit pas clairement ce qui constitue un « immeuble non résidentiel » et il faut plutôt s’en remettre à l’interprétation qui a été donnée à cette expression par les tribunaux, notamment, dans le contexte de la taxe et de la surtaxe sur les immeubles non résidentiels qui sont maintenant abrogées[7]. À cet égard, deux tendances en ressortent. Certains magistrats fondent leurs jugements sur la destination de l’immeuble; d’autres privilégient la notion d’utilisation[8].

Ainsi, en 2002, le Tribunal administratif du Québec avait déterminé, dans l’affaire Bilodeau c. Longueuil (Ville)[9], qu’un service de garde en milieu familial n’était pas assujetti à la surtaxe sur les immeubles non résidentiels. Comme il s’agissait d’établir le caractère non résidentiel de l’immeuble selon ses caractéristiques qui lui sont propres, c’est-à-dire abstraction faite de l’usage qui en est fait, le Tribunal en arrivait à la conclusion que le sous-sol des requérants n’était pas un immeuble non résidentiel au sens de la Loi sur la fiscalité municipale.

Il découle des décisions du Tribunal administratif du Québec qu’une résidence privée devrait donc être inscrite dans la catégorie résiduelle (à moins qu’il ne s’agisse d’un immeuble de six logements et plus, lesquels font l’objet d’une catégorie spécifique) même si elle abrite un service de garde en milieu familial.

Il est toutefois important de noter que le Tribunal s’appuie sur le fait qu’il n’existait pas de distinction entre les parties servant de résidence et celles dédiées à la garde des enfants. Comme dans toutes les situations, l’identification de la catégorie appropriée pour les fins de la taxe foncière générale dépendra donc des caractéristiques propres à chaque immeuble.

 

Cet article a été publié dans le Magazine CARREFOUR de la COMAQ dans le numéro Été 2014, Vol. 38, no 2.

 

[1]  Bouthillette c. Saint-Jérôme (Ville), 2013 QCTAQ 12410;
      Tessier c. Saint-Jérôme (Ville), 2013 QCTAQ 12383;
      Vaudry c. Saint-Jérôme (Ville), 2013 QCTAQ 12260.

[2]  RLRQ, c. S-4.1.1.

[3]  RLRQ, c. S-4.1.1, r. 2.

[4]  2013 CanLII 46216 (QC TAQ).

[5]  RLRQ, c. F-2.1 [LFM].

[6]  Montréal (Ville de) c. Moore, 2010 QCCQ 7540.

[7]  M.R.C. de Matawinie c. Loyer, 2004 CanLII 20605 (C.Q.).

[8]  El-Moutamer c. Québec (Ville), 2005 CanLII 69874 (T.A.Q.).

[9]  2002 CanLII 56152 (T.A.Q.).