La municipalité et les conflits de voisinage : pris entre deux feux

Septembre 2017 | Droit municipal

La municipalité et les conflits de voisinage : pris entre deux feux

D’Onofrio c. Poitras, 2017 QCCS 820

Dans ce jugement récent, la Cour supérieure est saisie de quatre procédures distinctes mettant en cause divers voisins et la Ville de Montréal.

Alléguant que la construction de la résidence de monsieur Poitras aurait été construite illégalement, le demandeur D’Onofrio et quatre autres voisins demandent sa démolition en vertu de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[1].

Dans une action parallèle, les mêmes demandeurs cherchent à faire annuler le règlement qui permettait la délivrance des permis pour la construction du bâtiment et à faire annuler ceux-ci.

Dans une autre procédure, l’une des voisines veut se faire déclarer seule et unique propriétaire d’une parcelle de terrain de Poitras. Finalement, dans un autre recours, deux des voisins cherchent à obtenir des dommages-intérêts de Poitras et d’autres personnes pour violation d’une promesse de vente[2].

Les divers recours concernent des propriétés situées sur la pointe Monk de l’Île-Bizard, un secteur de valeur exceptionnelle selon la réglementation de la Ville, densément boisé, bordant un cours d’eau et plus particulièrement, la construction de la résidence de Poitras sur un terrain desservi par un chemin privé.

Pour réaliser son projet, Poitras obtient de l’arrondissement un certificat d’autorisation d’abattage de 25 arbres. Le conseil a également approuvé les plans relatifs à l’implantation et à l’architecture des constructions et à l’aménagement des terrains et des travaux y reliés. Le 13 mai 2013, la Ville délivre le permis de construction pour la résidence de Poitras. Il obtiendra également d’autres permis et certificats nécessaires pour la réalisation du projet, dont un permis pour une installation septique, un puits, une piscine, une clôture, des murs de soutènement et l’abattage d’arbres additionnels.

Durant la semaine du 4 juin 2013, Poitras entreprend la construction de la résidence. Le 6 juin 2013, les demandeurs déposent leur action en annulation de l’article 1(4) du Règlement CA28 0012 relatif à certaines conditions d’émission du permis de construction pour l’ensemble du territoire de l’arrondissement et du permis émis par la Ville à Poitras pour la construction de sa maison.

Le 26 juillet 2013, ceux-ci déposent également une action en vertu de l’article 227 LAU exigeant la démolition du bâtiment, notamment parce que sa construction dérogerait aux exigences du règlement de zonage de la Ville. Ils tentent d’obtenir une ordonnance de sauvegarde visant à stopper les travaux durant l’instance, mais celle-ci est rejetée. Lors de cette audition, Poitras reconnaît que dans l’éventualité où le Tribunal n’accorderait pas la demande de sauvegarde, il poursuivra la construction de ses travaux à ses risques et périls. Il complète effectivement les travaux et emménage dans sa résidence au début de l’année 2014.

La première question examinée par le juge consiste à déterminer si la condition prévue par le Règlement CA28 0012 serait ultra vires des pouvoirs de la municipalité. Cette disposition exige que, préalablement à l’émission du permis pour la construction ou la reconstruction d’un bâtiment principal, les conditions suivantes doivent être respectées :

4° le terrain sur lequel doit être érigé un bâtiment projeté est adjacent à une rue publique, à une rue privée conforme aux exigences du Règlement de lotissement (CA28 0024) ou à une rue privée existante lors de l’entrée en vigueur du présent règlement.

(caractères gras ajoutés)

L’inspecteur en bâtiment qui a examiné la demande a considéré que la condition était rencontrée parce que le lot à bâtir est adjacent à une rue privée qui se retrouve au plan cadastral lors de l’entrée en vigueur du règlement.

Selon le juge, cette rue privée existe sur plan, mais il n’existe en réalité aucune construction sur le terrain.

Par ailleurs, il constate que l’article 116 LAU prévoit que le conseil d’une municipalité peut, par règlement, prévoir que, dans tout ou partie de son territoire, aucun permis de construction ne sera accordé, à moins qu’une ou plusieurs des conditions suivantes, qui peuvent varier selon les parties du territoire, ne soient respectées :

4° le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée ne soit adjacent à une rue publique ou à une rue privée conforme aux exigences du règlement de lotissement;

5° le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée ne soit adjacent à une rue publique.

Les demandeurs plaident que l’arrondissement ne pouvait autoriser la construction en bordure d’une rue « privée existante lors de l’entrée en vigueur du présent règlement », cette possibilité n’ayant pas été prévue par l’article 116 LAU.

La Ville soutient plutôt que le règlement respecte l’habilitation législative de l’article 116 LAU puisqu’en vertu de cette disposition l’arrondissement pouvait décider :

  • de n’adopter aucune réglementation, ce qui fait en sorte qu’on peut construire un bâtiment sur un terrain ne se trouvant pas en bordure d’une rue;
  • d’adopter un règlement qui exige que toute construction se trouve en bordure d’une rue publique peu importe sa conformité au règlement de lotissement;
  • d’adopter un règlement qui exige qu’un bâtiment se trouve sur un terrain adjacent à une rue privée ou publique conforme au règlement de lotissement;
  • d’adopter ou non un règlement sur ce sujet puisque rien n’interdit l’adoption d’une réglementation qui constitue un compromis entre les deux.

Ainsi, même si l’article 116 de la LAU prévoit les conditions les plus sévères d’émission des permis de construction que les municipalités ne peuvent dépasser, rien n’empêche une municipalité de ne pas réglementer ou de réglementer de manière moins sévère.

Le juge retient plutôt que la disposition législative est claire et que les mots « ou à une rue privée existante lors de l’entrée en vigueur du présent règlement » sont ultra vires des pouvoirs de la Ville et qu’il doit donc en conséquence les déclarer nuls pour cette raison.

Dans ces circonstances, le juge considère également qu’en l’absence de la possibilité d’obtenir un permis de construction, puisque la municipalité ne dispose pas de la compétence pour l’émettre et qu’il s’agit là d’une dérogation flagrante et majeure que vise à sanctionner l’article 116 LAU, la remise en état des lieux s’impose.

Il retient à cet égard que les demandeurs ont intenté leur recours en démolition avec diligence et que Poitras a accepté de continuer les travaux à ses risques et périls, malgré que les demandeurs aient tenté de l’en empêcher.

Selon le juge, la délivrance du permis ne peut amoindrir le constat qui découle de l’absence de compétence de la Ville à édicter un règlement qui semblait permettre la construction sur le lot en question.

Même si le respect de la règle de droit peut apparaître sévère, l’intérêt de la justice l’emporte sur des considérations purement personnelles à Poitras. En effet, que vaudrait le recours aux tribunaux si des justiciables qui entreprennent leur recours dès que faire se peut se voient opposer qu’ils se trouvent devant un fait accompli parce que la justice ne peut se rendre instantanément? L’existence du recours sous l’article 227 LAU doit signifier quelque chose en pratique. Le remède s’administre avec rigueur et gravité, mais il ne s’agit pas là d’une injustice pour autant.

Ainsi, même si la valeur de l’ouvrage complété, près d’un million et demi de dollars, illustre à la fois la sévérité et l’injustice d’une éventuelle ordonnance de démolition, cet argument n’emporte pas l’adhésion du Tribunal et le juge considère que les enjeux monétaires ne peuvent faire obstacle à la demande de démolition.

En conséquence, il déclare ultra vires des pouvoirs de l’arrondissement de L’Île-Bizard-Sainte-Geneviève l’inclusion des mots « ou à une rue privée existante lors de l’entrée en vigueur du présent règlement » et annule les permis émis pour la construction de la résidence.

Il ordonne également au défendeur Poitras de procéder à la remise en état du terrain dans les 180 jours, incluant la démolition de toute construction, de la piscine, des clôtures, de l’installation septique, du mur de soutènement. Il ordonne également le remplacement des arbres abattus.

AU-DELÀ DU JUGEMENT

Tout en étant rarissimes, les cas où le tribunal ordonne la démolition d’un bâtiment nouvellement érigé existent. Nous n’avons qu’à penser au célèbre arrêt de la Cour suprême du Canada Association des propriétaires des Jardins Taché Inc. c. Entreprise Dasken Inc.[3], dans lequel le plus haut tribunal du pays avait confirmé un ordre de démolition de deux bâtiments en construction de plusieurs étages situés dans l’ancienne Ville de Hull.

Même si les principaux belligérants sont les voisins, de tels débats judiciaires se font rarement sans impliquer la municipalité qui a adopté la réglementation autorisant le projet, approuvé celui-ci et délivré les permis nécessaires à sa réalisation.

Dans le cas sous étude, le propriétaire a porté l’affaire en appel[4], mais on peut facilement imaginer les recours additionnels en dommages qui pourraient en découler si le propriétaire de l’immeuble était ultimement forcé de démolir un bâtiment ainsi que les constructions accessoires qui ont été érigées sur la foi des permis délivrés par les autorités municipales.

La particularité d’un tel dossier réside dans le fait que l’inspecteur municipal n’a pas nécessairement commis de faute en délivrant un permis de construction, puisqu’il n’a fait qu’appliquer le règlement, tel qu’il se lisait avant que la Cour supérieure n’en déclare une partie ultra vires. S’il avait refusé de le faire, c’est le requérant qui aurait sans doute pu s’en plaindre et forcer la délivrance du permis par voie de mandamus.

Par ailleurs, lorsque la problématique découle d’un règlement municipal jugé invalide, la Cour suprême a déjà eu l’occasion de rappeler que l’invalidité n’est pas le critère de la faute et ne devrait pas être le critère de la responsabilité[5]. En vertu du droit public, une municipalité ne peut donc être tenue responsable de l’exercice de son pouvoir réglementaire si elle a agi de bonne foi ou si l’exercice de ce pouvoir ne peut être qualifié d’irrationnel. Un règlement déclaré invalide parce que fondé sur une mauvaise interprétation de la loi n’engage pas nécessairement la responsabilité extracontractuelle de la municipalité qui bénéficie d’une marge d’erreur légitime[6]. 

Néanmoins, la décision sous étude illustre bien que certains litiges qui visent, à la base, à résoudre un conflit de voisinage d’ordre privé peuvent avoir des conséquence juridiques pour l’ensemble des contribuables.

 

Cet article a été publié sur le site de Québec Municipal, le 18 septembre 2017.

 


[1]           RLRQ, c. A-19.1 [LAU].

[2]           Afin d’alléger le texte, nous ne traiterons pas de ces deux derniers aspects de la décision.

[3]           [1974] R.C.S. 2.

[4]           Déclaration d’appel, 2017-04-07 (C.A.) 500-09-026724-179.

[5]           Welbridge Holdings Ltd. c. Greater Winnipeg, [1971] R.C.S. 957.

[6]           Entreprises Sibeca Inc. c. Frelighsburg (Municipalité), 2004 CSC 61.