Droits sur les mutations et emphytéose

Janvier 2005 | Droit municipal

Droits sur les mutations et emphytéose

Lorsque l'emphytéose arrive à terme il n'y a pas de transfert d'un droit de propriété mais un remembrement des droits du propriétaire de l'immeuble qui ne serait pas imposé en vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières1. C'est là l'avis exprimé par le Juge Mailhot qui se prononce pour la cour d'appel en 1989 dans l'affaire Ville de Québec c. Racine :

  • " À mon avis, lorsqu'à la fin du bail emphytéotique l'emphytéote retourne au propriétaire l'ensemble des droits sur l'immeuble, il n'y a pas alors transfert du droit de propriété au bailleur mais remembrement et aucun droit de mutation ne serait alors dû.2"

Cependant, à l'inverse, le rachat par l'emphytéote ou le transfert à celui-ci des droits du propriétaire de l'immeuble (ou nu-propriétaire) constituerait un transfert du droit de propriété d'un bien. Une municipalité serait en conséquence bien fondée de percevoir un droit de mutation sur cette opération. Cette situation est comparable au cas où le nu-propriétaire vend ses droits dans l'immeuble, même démembrés, à un tiers.

Si la transaction de rachat de la nu-propriété par l'emphytéote est taxable, sur quelle base doit être calculé le droit de mutation ? Cette question de la base d'imposition du droit de mutation n'est pas abordée dans le jugement pré-cité de la cour d'appel. Le droit de mutation doit-il être calculé sur la valeur complète de la propriété ou sur la valeur du démembrement uniquement ?

En décembre 2004, la cour supérieure, sous la plume du juge Guibault, a semblé opter pour la première solution.

Dans l'affaire Carrefour Repentigny c. Ville de Repentigny3, Carrefour, l'emphytéote, rachète tous les droits, titres et intérêts du nu-propriétaire à l'égard de la propriété où est située le centre commercial. La contrepartie convenue par les parties au contrat est de 2 546 004$. À la déclaration relative aux droits de mutation, les parties font état d'une base d'imposition de 5 052 600$ déterminant un droit de mutation de 74 289$.

La Ville de Repentigny produit suite à cette transaction un compte de droit de mutation de 205 632 $ établi à l'égard d'une base d'imposition de 13 808 800$, soit la valeur au rôle de la propriété incluant terrain et bâtiments.

Carrefour réclame devant la cour supérieure le remboursement de la différence entre la somme imposée par la Ville, que Carrefour a payée sous protêt, et le montant reconnu à l'acte de vente. Après discussion relativement à la qualification de la transaction sur les droits du nu-propriétaire, le juge Guibault rejette la requête de Carrefour. Il confirme le principe voulant que :

  • " …la cession ou la vente des droits du propriétaire fassent partie, de façon non équivoque, de la notion de " transfert du droit de propriété " prévue à l'article 1 de la Loi (concernant les droits sur les mutations immobilières). "

Le jugement ne traite aucunement de la question de la base d'imposition. Le rejet de la requête a cependant pour effet de confirmer l'imposition d'un droit de mutation sur la valeur totale de la propriété (13.8M$).

Si le raisonnement à la base de cette décision, soit la qualification de la transaction comme un transfert au sens de la loi nous semble bien fondé, il ne nous semble pas faire le tour de la question. Cette décision ne traite pas d'un aspect fondamental à notre sens : la base d'imposition sur laquelle doit être établi le droit de mutation. Le résultat, soit l'imposition d'un droit calculé sur la valeur entière de la propriété et non pas sur la valeur des droits qui ont réellement été transférés, apparaît contraire à l'économie de l'emphytéose.

Le propriétaire qui par cession emphytéotique a concédé un démembrement de son droit de propriété, conserve un droit de propriété sur l'immeuble. Mais ce droit est maintenant limité à cette faculté qui permet, à terme, au maître de la chose " d'attirer à lui les fragments épars de son droit "4. Le nu-propriétaire a effectivement distrait pour un temps, d'importants éléments du faisceau des prérogatives qui constitue le droit de propriété. La valeur commerciale de ce droit démembré est certainement moindre que la valeur d'un droit de propriété complet. En fait les auteurs reconnaissent que le " cours " du droit du nu-propriétaire " s'élèvera au fur et à mesure que le terme de l'emphytéose s'abrège "5.

Cette réalité commerciale devrait se refléter sur la base d'imposition établie par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. D'ailleurs une lecture des articles 2 et 1.2 de cette loi en parallèle avec la Loi sur la fiscalité municipale6 permet de soutenir que tel est le cas.

Malheureusement cette décision laisse la voie ouverte à une imposition " agressive " de la part des municipalités lors d'une transaction portant sur les droits du nu-propriétaire d'un immeuble sujet à une emphytéose. Il sera donc particulièrement important de bien documenter les transactions portant sur les droits du " nu-propriétaire " de manière à éviter l'imposition de droits excessifs et à permettre de contester éventuellement l'imposition de droits de mutation fondés sur la valeur complète de la propriété.

Me Pierre B. Paquin
Avocat et médiateur, Bélanger Sauvé
pbpaquin@belangersauve.com
514-878-3089 # 252

1 L.R.Q., c. D-15.1
2Ville de Québec c. Paul Racine et Roger Paquin, CA, EYB 1989-63245
3Carrefour Repentigny inc. c. Ville de Repentigny, CS, EYB 2004-81854
4F. Frenette, L'emphytéose, Doctrine, Biens, 1er octobre 1997 (Chambre des notaires du Québec).
5Frenette, voir note 4.
6 L.R.Q., c. F-2.1